怎么估计农业用地的价值，一块农村土地用哪些指标估算它的市场价值

来源：整理时间：2025-03-19 03:31:59 编辑：农业技术手机版

本文目录一览

1，一块农村土地用哪些指标估算它的市场价值
2，土地估价原则怎样确定
3，农用地估价的概念和农用地价格的影响因素有哪些
4，农用地估价的概念和农用地价格的影响因素有哪些
5，什么是农用地估计怎么估价
6，怎样进行农村土地承包经营权的价值评估

1，一块农村土地用哪些指标估算它的市场价值

1. 地理位置2. 交通3. 水源4. 土壤5. 周围环境6. 不过具体看你用来干什么

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一块农村土地用哪些指标估算它的市场价值

2，土地估价原则怎样确定

在做土地评估的估价报告时需要确定估价原则，根据《城镇土地估价规格》， @城市土地估价基本原则和程序 @.1 城市土地估价的基本原则 @.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。而根据教课书上的内容，土地估价原则有：1．替代原则；2．预期收益原则；3．最有效利用原则（最高最佳使用原则）；4．报酬递增递减原则；5．供需原则6．贡献原则7．变动原则8．合法原则

土地估价原则怎样确定

3，农用地估价的概念和农用地价格的影响因素有哪些

农用地估价的概念：农用地价格是指在正常条件下，相对特定目的，在估价期日，农用地能够实现的价格。通常有农用地的买卖、承包和转包估价、农用地抵押贷款估价等。农用地的价格一般以其收益能力为基础。收益能力为获取纯收益大小的能力。（纯收益=生产量*价格-生产成本）农用地价格的影响因素有：1.自然因素2.社会经济因素3.特殊因素

农田地是纯粹的农业耕地，耕地（菜地、旱地、水浇地、灌溉水田、望天田）：是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发整理复垦地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽小于一米，北方宽小于两米的沟、渠、路和田埂。主要影响：土质、土层、区域、周围环境、基础配套设施农用地是非城市用地以外的全部土地，包括耕地和住宅用地及其他农业设施用地、公共用地，说到土地价格，第一想到的应该是区位，不管是农村还是城市都一样。

农用地估价的概念和农用地价格的影响因素有哪些

4，农用地估价的概念和农用地价格的影响因素有哪些

　农用地估价必须遵循先定级，再估价，先分区，再估价的技术路线，其程序为：农用地分等定级及价格区划→农用地基准地价测算→农用地宗地价格测算→农用地估价成果分析、整理。农用地估价方法的选择应根据不同估价目的及资料信息、地类等加以确定。以南京市为例，测算了该市耕地资源价值量。【作者单位】：南京农业大学土地管理学院【关键词】：农用地估价；技术路线；方法；南京市【基金】：国家青年社会科学基金,江苏省科委软科学基金,江苏省哲学社会科学九五规划项目【分类号】：F323.211 【DOI】：cnki:ISSN:1000-2030.0.1997-03-021 【正文快照】：　　农用地估价技术路线及方法研究———以南京市耕地资源价值核算为例黄贤金（南京农业大学土地管理学院，南京２１００９５）摘要农用地估价必须遵循先定级，再估价，先分区，再估价的技术路线，其程序为：农用地分等定级及价格区划→农用地基准地价测算→农用地宗地价格测算→农用地估价成果分析、整理。农用地估价方法的选择应根据不同估价目的及资料信息、地类等加以确定。以南京市为例，测算了该市耕地资源价值量。关键词农用地估价；技术路线；方法；南京市中图分类号Ｆ３２３２１１ＡＳＴＵＤＹＯＮＴＥＣＨＮＩＣＡＬＰＲＯＣＥＤ

是的

南京农业大学土地管理学院

5，什么是农用地估计怎么估价

农用地价格内涵 1．土地开发条件农用地价格内涵除了土地用途（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地如养殖水面、畜禽饲养地）、估价期日、年期外，主要包括以下五个方面的土地开发条件：（1）土地平整程度。指田块内的土地平整状况。一般标准农田的田块内部高差在±3cm左右。（2）灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程度，包括沟渠（干、支、斗、农、毛）、涵洞、闸门、排灌泵站、倒虹吸等。一般标准农田的灌溉保证率，平原区达到90%以上，丘陵山区达到75%以上。（3）田间道路配套程度。指农用地田间道（连接田块与村庄之间，宽度4m，路面为泥结碎石）、生产路（连接田块与田块之间，宽度1-2m，路面为素土夯实）、桥梁（宽度为4-5m）等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。（4）供电设施完善程度。指农用地内输电（电力线）、变电（变压器）设施是否完备，能否满足农业生产用电（灌溉、排涝、收割等）需要。（5）农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。一般地，标准农田的防洪排涝标准达到十年一遇；农田防护林垂直主害风向布置，江苏的树种一般选择意杨或水杉。注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上。 2．农用地农用价格构成农用地农用价格的主体构成为土地取得费、土地开发费及土地取得开发过程中产生的利息、税金和开发商应得的利润及土地增值收益。由于农用地农用价格只涉及从未利用地开发为农用地时的土地用途转换，不涉及土地所有权的改变，故农地农用价格构成所含土地增值收益较少。

我是学房地产的我来说说这个，说的不对请包涵！所谓农用地估计，一般是指农用土地的估计价值~现在通常都是指专业的土地人员经过科学判断，分析，理解等，最后做出的判断。这就叫做用地估计，估价！！

农用地价格内涵我补充一点只是个人观点不对的地方请老师们指正根据城镇土地评估的内涵来说土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。具体包括土地开发程度、土地使用年限、土地用途、容积率、估价时点。不妨套用一下这个概念，农用地价格内涵也应该理解为在某一估价时点上某种用途的的农用地在现状用途下未来30年或者40年的纯收益现值总和。价格构成=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

6，怎样进行农村土地承包经营权的价值评估

为进一步深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，继2015年国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》后，2016年3月24日，央行联合多部委发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，让232个农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区有了重要的政策依据。但是，试点地区在推进相关工作时也遇到现实约束，如农村土地承包经营权价值评估问题，这直接影响贷款额度及风险控制。以《农用地估价规程》为基本依据，结合土地经营权状况，有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价修正法等五种估价方法。价值评估影响因素《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》第十二条要求，借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值。它的价值主要受自然和社会两大方面因素的影响。自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然环境，土地等级，包括气候条件、地形地貌、土壤条件、水文状况等。社会因素包括三类，第一，土地相对不动信息，如所在地社会经济发展条件、土地制度、交通条件、土地位置、土地基本设施状况；第二，土地经营产值和周边相同类型土地经营权价值状况，第三，如果是流转的土地，需考虑土地使用权承包年限之剩余使用年限，它是申请抵押贷款审核时的重要考量。价值评估五方法收益还原法。它是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。其计算公式为：地价=a/r×[1-1/(1+r)n]，a-土地年纯收益，r-土地还原利率，n-土地使用权承包年限之剩余使用年限。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。市场比较法。它是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。其计算公式为：地价=情况修正系数×交易实例农用地情况指数。市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。成本逼近法。它是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。其计算公式为：地价=（土地取得费+农用地开发费+税费+利息+利润+农用地增值收益）×年期修正系数×区位修正系数。评分估价法。按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。基准地价系数修正法。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。具体进行农村土地承包经营权价值评估时，需结合待估宗地的具体特点和土地用途以及估价目的，选取适合的估价方法。

农村集体土地使用权流转的方式主要有七种形式：一是土地转包。指承包方将自己承包期内承包的部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。土地转包是农民集体所有制组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包无需经发包人许可，但合同需向发包人备案，承包方将土地交他人代耕不足一年的除外，将承包地交由他人代耕的，由于代耕人通常是土地承包人的父母、兄弟或者其他亲戚朋友，请人代耕只是口头打个招呼，因此可以不签订书面合同。二是土地转让。是指承包方将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件转移给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地，一般采用这种转让方式，转让必须经发包方同意才可进行转让。三是土地出租。是指承包方作为出租方，将自己承包期内部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。土地转包是农民集体所有制组织农户同其他集体所有制组织农户发生的农村土地承包经营权的租赁。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。四是土地互换。是指土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部，对人人有份的承包经营权进行的微调。该种调整改变了原有的权利分配，涉及到承包义务的履行，因此，应当报发包方备案。五是土地入股。是指在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。《农村土地承包法》第四十二条规定：承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该条有两个基本含义：第一，入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产工产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司。第二，土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。六是反租倒包。由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地承包进行转租或发包给农户、个人或企业单位。七是托管。是指承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行..